中国地产基金正迎来转型潮-第3页

这种投资策略的转变，是由于房地产行业的变化产生的。以前对于房地产行业来说，拿地是痛点，所以歌斐和排名前五十的大开发商合作进行投资。从2014年整个市场的大幅下降调整开始，一直到2015年开发商都在找转型，去适应库存供大于求的情况。房地产行业的痛点是如何去库存，把低效资产改造建设成为高效资产。

这个时候资产运营的价值在增大，慢慢孵化出一些独立的轻资产运营公司。因此以毛大庆的优客工场为代表的轻资产公司出现以后，很多公司愿意去投资，歌斐也在2015年投资了优客工场。

杨明伟表示，对于融资方来说，由于前期需要付息，债权融资比股权融资的成本压力更大。对于投资方来说，债权投资和股权投资对投后项目的管理深度不同。在明股实债的模式中，投资方更看重的是债权的安全性，项目现金流的稳定性。在股权投资中，投资方更看重项目的盈利能力，因为股权投资未来的收益是从项目整体的盈利中分配出一定的比例。

项目到底是进行股权投资还是债权投资，取决于项目本身的风险和盈利能力，以及融资方的态度。一般项目越在前期，融资方越愿意以股权的方式投资。项目到中后期的时候，融资方则大多选择债权投资的形式。因为此时若再以股权投资的形式，双方未来的权益并不好分割。

解锁项目荒：从开发类项目到持有型项目

与国外地产基金模式不同，中国的地产基金通常是先找项目，再组建基金公司进行募资。当基金公司没有项目的时候，募资就变得困难，募投管退无法连续操作，便容易形成死局。

可对于万科、融创等大型开发商来说，可以通过上市公司身份发债，自身有很好的融资渠道，地产基金的资金对其并无太大吸引力。还有一些名气不是很大，但很有背景的开发公司，可以在一线城市的核心地段拿到土地、资源，但也不太缺钱。真正需求融资的中小型项目，一般在来自二、三线城市开发商。很多地产基金又因为专业性不够，对开发商不够了解，不敢冒险进行投资。

有业内人士认为，项目荒的本质还是地产基金团队的专业性不够。另外从开发商的角度来说，基金公司未来提供的不仅仅是融资服务，价值更应该体现在资源整合的能力上。在项目前期，能不能在开发户型、产品定价方面提供帮助。当项目投入运营时，能不能帮忙找到好的运营商、业主，找来奢侈品的品牌入驻。

谭文虹表示，虽然一些大上市公司发债成本低，但他们大量在做的还是新项目开发和高周转。对一些持有型资产，有合作的需求。房地产基金在一线城市存量资产的收购，以及二、三线城市开发并购基金方面，仍存在机会。

一方面，中国持有型资产以前都没有被金融化，但随着市场上新开发地产价格的上升，存量资产因为老旧的原因反而显现出价值。由于一线城市市场的流动性比较好，歌斐尤其会从一线城市中收购存量资产，通过经营改造，让租金提升、资产增值。